Renoveren of helemaal afbreken en een nieuwbouw plaatsen?
Een oud vervallen huis met gebreken opwaarderen naar de huidige standaarden kan een zeer complex en kostelijk gegeven zijn. Vaak is het duurder om een huis volledig te renoveren dan om het af te breken en een volledige nieuwbouw te zetten. De Vlaamse Overheid heeft een stappenplan gepubliceerd op basis van het Renofase afwerkingskader.
Sommige huizen mogen bijvoorbeeld wel afgebroken worden, maar dan mag er daarna geen nieuwbouw in de plaats gezet worden. Als het wettelijk is toegelaten, wat is de toestand van het gebouw? Zitten er barsten in de draagstructuur? Zijn er ernstige vochtproblemen? Zit er houtrot op de balken van het dak? Sommige van die zaken kunnen heel duur uitdraaien als je ze gaat renoveren en vereisen soms een professionele tussenkomst, waardoor je als doe het zelver buiten strijd staat. Wil je zelf renoveren, zorg dan dat het huis of appartement dat je gaat renoveren enkel op die zaken verbouwd moet worden die je ook zelf kan rechttrekken. Weet wat je kan verbouwen en aanvaard wat je niet kan verbouwen.
Maak dus altijd een goede afweging van kosten en moeite ten opzichte van wat er tegenover staat en kijk naar het totaalplaatje. Stel bijvoorbeeld, je overweegt om oude dak isolatie te verwijderen en nieuwe isolatie te plaatsen.
- Je kan waarschijnlijk al wonen in het huis, dus dat is een voordeel
- Je moet al de oude isolatie afbreken en wegbrengen naar het containerpark
- Je gaat nieuwe isolatie kopen aan 21% btw, via een aannemer zou het maar 6% btw zijn
- Kan je de nieuwe isolatie makkelijk aanbrengen of moet je uitlijnen met een lattenwerk
- Wat is de meerwaarde van de extra isolatie? In comfort en financiele terugverdientijd.
- Kom je in aanmerking voor premies van de gemeente of overheid?
Denk dus altijd goed na of het sop de kolen waard is. Maar als dit je definitieve renovatie is en je voor altijd in je huis wil gaan wonen, dan is dit vaak een sterk argument om toch dat stapje extra te zetten. Sommige zaken tijdens de renovatie zijn nu eenmaal enkel mogelijk tijdens de renovatie zelf. Je kan geen houten verdieping vervangen door een betonnen exemplaar als er al een hele badkamer op geïnstalleerd staat.
Het aller belangrijkste is dat de structuur van het gebouw stabiel is en er geen structurele problemen zijn. Bekijk ook wat het bouwjaar is van uw huis of appartement. Rond de jaren 1960 is men standaard meer beginnen bouwen met betonnen verdiepingen. Dit heeft als gevolg dat de structuur vaak robuuster is dan huizen met houten verdiepingen. Maar een mogelijks nog belangrijker gevolg is dat alles ook meer recht op recht blijft. Houten balken verzakken en vertonen kruip, waardoor je vaak met bulten en bochten moet omgaan. Dit kan significant meer werk betekenen. Als je rechte muren hebt en rechte vediepingen gaat de renovatie veel makkelijker verlopen en ga je veel minder werk hebben met voorzetwanden om muren recht te trekken of extra chape en egalisé te gieten of duizenden houten latjes om platen te calleren (op te spiën tot ze recht liggen).
Steunmuren
Een van de belangrijkste vragen bij afbraak is of een bepaalde muur een draagmuur is of niet. Je mag immers niet als verbouwer zelf steunmuren beginnen afbreken zonder tussenkomst van een architect. Als je twijfelt kan je een stabiliteitsingenieur raadplegen. Vroeger kostten die heel veel geld, maar tegenwoordig kan je voor 100 euro al een assessment laten doen door een ingenieur.
Hoe herken ik een steunmuur?
Soms is het makkelijk, buitenmuren zijn altijd steunmuren en ondersteunen het dak en de verschillende verdiepingen. In het geval van een aanbouw is de achterste muur van het oude huis nog steeds de draagmuur van achtergevel van het oude huis. Als je draagbalken ziet liggen op de muur dan is dit waarschijnlijk ook een dragende muur. Als er een muur staat bovenop de muur dan is het ook een draagmuur. Soms kan je dit ook zien op je bouwplannen.
Als je de draagstructuur niet kan zien omdat er een stuk vals plafond voor zit, dan zit er niets anders op om het plafond een stuk weg te halen. Liggen de balken met de kop op de muur, dan steunen ze op de muur. Gelijkaardig, als de balken de muur loodrecht kruisen en kruiselings 'over de muur' gaan dan steunen ze met dat stuk dat de muur raakt en is het meestal een steunmuur. Liggen de balken niet haaks, maar parallel met de muur, dan gaat het niet op een dragende muur. In dat geval ligt er maximum 1 balk over de muur, maar de andere balken zijn zelfdragend. Als er echt een balk op de muur ligt, controleer dan wel of de dimensies dezelfde zijn als de andere balken.
Een steunmuur bestaat altijd uit een dragende steen of beton. Als je muurtje een gyproc muurtje is dan gaat het nooit om een steunmuur, de metal studs en de gipslaten zijn immers enkel ter afwerking en hebben nooit een steunende functie. Door even op de muur te kloppen met je knokkels of kneukels kan het mysterie dus vaak al snel opgelost zijn. Maar controleer dan ook de dikte van de muur, want vaak staan er gipsplaten rond een bestaande stenen muur. Het is dus wel belangrijk dat er binnen de afgewerkte gipsplaten geen echte muur verstopt zit.
Je kan ook kijken naar de dikte van de muur, is het een enkel steentje van 9cm, dan gaat het waarschijnlijk niet om een dragende muur. Dat is wel geen garantie, bij oude huizen werd dit soms foutief gedaan, hopelijk is dit bij jou niet het geval, anders is dit muurtje veel te smal en moet je dat probleem gaan oplossen. Een dragende muur is normaal minstens anderhalve baksteen, dus 9 + 5 = 14cm dik. Waar je ook naar kan kijken is het voorkomen van steunen of pilaren. Die verraden vaak waar er balken lopen of poutrels.
Als op de verdieping boven de muur een andere volle muur is gebouwd, dan is de muur altijd dragend en draagt hij de muur daarboven. Een muur moet dus niet altijd alleen een verdieping of een dak dragen, maar kan ook een andere muur dragen. Hier geldt weer dezelfde redenering, enkel als de muur erboven een volle muur is en geen holle wand met gipsplaten. Een volle muur kan soms ook niet exact boven de onderste muur staan, maar licht verschoven.
Een speciaal geval is het muurtje onder een raam. Boven de raam zit altijd een poutrel of linteel die de overspanning opvangt. Als je dus de raam samen met het stuk muur eronder wil verwijderen om een doorgang te maken is dit geen probleem.
Afval wegwerken
Mensen die nooit gerenoveerd hebben schrikken vaak van de hoeveelheid afval bij het afbreken van een klein muurtje of vloer. Als je tegenwoordig naar het containerpark moet ben je heel wat geld kwijt voor steenpuin en andere zaken.
Verschillende mogelijkheden om van je afval af te raken
Als je elk weekend met een of twee man werkt, dan heb je meestal een beperkte berg afval en als je wekelijks naar het containerpark gaat dan kom je soms weg met de gratis verwerking van sommige materialen. In vele containerparken moet je met jetons betalen die je dan eerst nog moet gaan kopen.
Bij de afbraak heb je vaak ineens heel veel afval, dan kan het beter zijn om een container te laten komen. Die heb je in verschillende groottes en voor verschillende materialen. Heb je alles door elkaar, dan laat je een gemengde afvalcontainer komen. Je moet er wel voor zorgen dat die container ergens kan staan, dus in veel gevallen moet je parkeerborden voorzien. Tegenwoordig mag je die niet meer gewoon zelf zetten, maar moet je hiervoor bij de officiële instanties een aanvraag doen. Als de afvalcontainer op de openbare weg komt te staan, dan ben je verplicht om een vergunning te vragen bij de gemeente. Sommige container firma's kunnen dit ook voor jou regelen tegen een meerprijs.
Een container is wel duur. Als je een container voor 12 kubieke meter gemengd bouwafval laat komen en je bent 350 euro kwijt, dan loont het vaak wel de moeite om goed te sorteren. Metaal hou je sowieso best apart. Als je poutrels of aluminium profielen hebt kan je ze ofwel bewaren voor later tijdens de verbouwing of kan je ze wegdoen bij het oud ijzer en er nog flink wat geld voor krijgen. Als je hout en groenafval apart hout en je doet het plastic en glas naar het containerpark, kan je de container beperken tot steenpuin en komt het heel wat goedkoper uit.
Vaak is een volledige container echter overkill en kan je beter een bouwafvalzak laten komen. Bij een doe het zelf bedrijf zoals Hubo of Gamma kan je zo'n bouwafval zak bestellen in verschillende maten. Die komen ze dan ophalen via het nationaal ophaalnetwerk BRN. De zakken hebben een afsluiting zodat niet heel de buurt zijn afval kan komen droppen. Je kan er alles in kwijt, steenpuin, grond, kabels, groenafval, gyproc, glas, isolatie, hout, pvc, mortel en cement. Uiteraard geen asbest of chemisch afval.
In een bouwafvalzak kan je met gemak 1500kg kwijt en ze komen hem bij je thuis ophalen, vaak een goed alternatief voor een grote container